[아유경제=김진원 기자] 12년 만이다. 정부가 신규 택지 조성을 목적으로 그린벨트(개발제한구역) 해제를 결정했다. 그간 주택 공급 물량이 부족하면서 집값 불안정 등 여러 부작용이 계속되자 청년층과 신혼부부 등 미래 세대의 주거 안정을 위해 정부가 장기적인 관점에서 불가피하게 그린벨트 해제 카드를 내놓은 것이다.
이를 두고 일각에서는 그린벨트 해제의 필요성을 역설하며 긍정적인 시각이 있는 반면, 되레 투기만 부추길 수 있다며 마냥 반길 수 없다는 회의적인 의견도 나오고 있다.
본보는 서울시의 그린벨트 해제 발표에 따른 시장의 분위기를 살펴보고 향후 전망에 대해서 알아보고자 한다.
서초구 서리풀 등 수도권 4곳 그린벨트 해제… 5만 가구 `공급`
국토부 장관 "미래 세대 위한 조치… 양질의 주택 공급 노력"
최근 정부가 서울 서초구를 비롯해 경기 고양시ㆍ의왕시ㆍ의정부시 일대 내 개발이 제한돼 묶여있던 구역을 풀어 앞으로 수도권에 5만 가구 규모의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 그린벨트 해제는 이명박 정부의 2012년 보금자리주택 추진 이후로 12년 만이다.
지난 5일 박상우 국토교통부(이하 국토부) 장관은 정부서울청사에서 열린 서울시, 경기도 등 지자체 합동 브리핑에서 `8ㆍ8 주택 공급 활성화 방안(8ㆍ8 부동산 대책)` 후속 조치로 ▲서울 서초구 서리풀지구(2만 가구) ▲경기 고양시 대곡역세권(9400가구) ▲의왕시 오전ㆍ왕곡동(1만4000가구) ▲의정부시 용현동(7000가구) 등 4곳을 신규 택지 후보지로 선정했다고 밝혔다.
그린벨트란 도시 주변의 녹지공간 등 자연을 보존하기 위해 법적으로 개발을 제한할 수 있도록 구역을 설정해둔 곳이다. 보통 그린벨트가 지정되는 이유는 간단하다. 도시가 무분별하게 확장되는 것을 방지하기 위한 것이다. 물론 그린벨트 지정 목적에 어긋나지 않는 범위 내에서 국민 생활 편익을 위한 최소한의 시설로 허가권자의 승인이나 허가를 받을 경우에 한해 개발행위를 할 수 있다.
그렇다면 이번에 정부가 그린벨트를 해제한 것은 국민 생활 편익을 위한 것이라고 봐야 하는데, 이는 결국 올해 수도권 집값이 치솟으며 향후 주택 공급 부족 우려가 커지면서 실수요자들을 중심으로 서민들의 주거환경이 불안해진 사실에 기인한다.
박상우 장관도 이번 그린벨트 해제를 두고 "선제적으로 미래 세대를 위한 안정적 주택 공급 기반을 마련하기 위해 불가피한 조치"라며 "개발제한구역을 해제하는 만큼 젊은 세대에게 합리적 가격으로 우선 공급을 추진하고, 앞으로도 수요가 있는 곳에 양질의 주택이 충분히 공급되도록 하기 위함"이라고 밝혔다.
오세훈 서울시장은 "이번 개발제한구역 일부 해제를 통해 서울의 높은 주거비로 자녀계획을 망설이는 신혼부부들에게 아이 낳을 `결심`과 `확신`을 심어줄 것"이라고 덧붙였다.
업계, 장기적 관점에서 효율적인 정책 평가
교통 인프라 갖춘 지역 중심 해제… 지역 부동산시장 활기 `기대`
일단 유관 업계에서는 정부의 그린벨트 해제 발표가 장기적인 관점에서 효율적인 정책이 될 수 있다는 긍정적인 목소리가 나왔다.
기본적으로 집값 안정을 위해서는 먼저 충분한 주택 공급이 수반되고, 공급된 주택을 매수할 수 있는 수요가 반드시 동반돼야 한다. 즉. 이번 그린벨트 해제 구역을 놓고 봤을 때, 수요자들이 선호하는 곳인 서울과 수도권 도심 지역이 해제 구역으로 지정되면서 수요와 공급이 원활히 이뤄질 수 있는 조건이 갖춰지면서 정책이 먹힐 수 있는 효과적인 환경이 조성됐다는 의미다.
특히 재개발ㆍ재건축 등 민간이 주도로 하는 도시정비사업이 최근 사업비 폭등 등으로 수익성이 떨어지면서 사업이 장기간 소요되고 있는 현 시점에서 정부 주도의 공공주택이 이보다 더 빠르게 진행되면 물량 공급 측면에서 도움이 될 수 있다는 게 일부 전문가들의 진단이다.
여기에 그린벨트 해제가 결정된 4곳은 이미 안정적인 교통망을 갖추고 있어 타 지역으로의 연계성이 뛰어나다는 입지적인 장점이 있다. 따라서 이번에 해제되는 지역과 근접한 지역 내 향후 신규 아파트 공급과 함께 교통 인프라 및 기반시설만 잘 확충될 경우 지역 부동산시장도 수혜를 볼 수 있는 긍정적인 상황을 맞이하게 됐다.
업계 관계자는 "정부가 이미 교통개발계획이 세워진 지역을 중심으로 그린벨트를 해제하기로 한 것은 상당히 적절한 조치로 보인다"면서 "당장 효과가 나지 않더라도 집값 안정화는 현 시대의 숙명인 만큼 대규모의 주택 공급을 위해서는 그린벨트 해제는 불가피했다"고 귀띔했다.
일부 전문가 "입주까지 8년 이상 소요… 주거 안정 효과 회의적"
역대 정부 그린벨트 해제 효과 `미미`
하지만 부정적인 시각도 만만치 않다. 사실상 그린벨트가 주거 안정에 가져올 실효성에 대해 회의적인 입장을 보이는 전문가들도 있다.
사실 오늘날 정부가 단행한 그린벨트 해제의 주요 핵심은 궁극적으로 집값 안정이다. 앞서 언급했듯이 장기적으로는 주택 공급이 이뤄지면서 효과적일 수 있지만 당장 집값이 안정돼야 하는 상황에서 먼 미래에 주택 공급이 당장 무슨 의미가 있냐는 지적이다. 그린벨트 해제를 두고 시점에 따라 평가가 극명하게 갈리는 아이러니한 상황이다.
실제로 정부가 아무리 공급 기간을 앞당기더라도 택지를 조성한 후 인ㆍ허가를 거쳐 분양에서 입주까지 이르는데 족히 8년은 소요될 가능성이 높다는 게 업계의 관측이다. 정부가 이번에 발표한 그린벨트 해제 카드 역시 2029년이 돼서야 첫 분양을 시작하고, 2031년에 첫 입주를 목표로 하고 있다. 지금 당장 서울과 수도권에 주택이 부족한 상황에서 충분한 공급과 집값 안정 효과로 이끌 만한 정책은 아니라는 비판이 설득력을 얻는 이유다.
더욱이 과거 사례를 다시 비춰 볼 때, 그린벨트 해제가 별 다른 성과를 내지 못했다는 점도 신경 쓰이는 대목이다.
1971년 처음 도입된 이후 소규모로만 진행되다가 김대중 정부 때부터 그린벨트 해제가 본격적으로 시행되더니 노무현 정부 들어 부동산시장이 활황기를 보내자 과열된 집값을 잡기 위해 당시 전국에 걸쳐 국민임대주택 100만 가구 건설부지 내 총 654㎢의 그린벨트가 대규모로 풀렸다. 이명박 정부 역시 `반값 아파트`로 불리는 보금자리주택 공급 사업 추진을 이유로 수도권을 중심으로 그린벨트 해제를 단행한 바 있다.
그러나 대규모의 그린벨트 해제에도 불구하고 민간 주택사업 위축, 거래 침체에 한꺼번에 해제하기도 어려워지면서 대규모 공급이 차질을 빚는 등 난항을 겪으면서 집값을 잡지 못했다. 물론 이명박 정부 때는 주택 가격이 하락하기도 했지만 이마저도 미국 서브프라임 모기지 사태 후 금융위기로 인한 침체였다는 게 유관 업계의 중론이다. 오히려 일부 인기 지역의 `로또 분양` 등과 같은 부작용이 발생했다. 그린벨트 해제가 부동산시장 안정화는커녕 일부 지역의 집값 상승만 부추기는 역효과만 가져오는 것이 아니냐는 우려 섞인 목소리가 나오는 이유다.
무엇보다 일부 투기꾼들이 기승을 부릴 수 있다는 지적도 나온다. 그린벨트 해제 기대감으로 미리 땅을 매수한 후 막대한 시세차익을 노리는 이들이 있다는 이야기다.
최근 국토부가 신규 택지 후보지와 인근 지역의 최근 5년간 토지 거래 5335건을 분석ㆍ조사한 결과에 따르면 미성년자ㆍ외지인ㆍ법인 매수부터 잦은 손 바뀜, 기획부동산 등 투기성 짙은 이상거래 의심 사례가 1752건에 이르렀다.
한 부동산 전문가는 "정부가 그린벨트 해제 구역을 발표하면서 신규 후보지 내 투기 방지 대책을 철저히 시행하겠다고 한 만큼 이상거래를 정밀 분석해 투기자들을 엄단해야 한다"고 강조했다.
이어서 그는 "12년 만의 서울 그린벨트 해제라는 기대감이 부풀면서 시장의 관심도 높아진 만큼 정부는 투기 자본들이 언제든 기회를 노리고 있다는 점을 인지하고 투기 과열 등 부작용을 막는데 역량을 집중해야 한다"고 덧붙였다.
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