경기 의왕시는 2007년 10월 4일 `2010 의왕시 도시ㆍ주거환경정비기본계획(안)`을 승인신청해 확정된 후 지금에 이르렀다. 당시 재개발사업지 9곳을 포함해 총 15곳을 정비구역으로 지정했고, 지금에 이르러서는 당시 지정된 정비사업지 중 11곳이 정상적으로 사업을 영위하고 있다.
필자가 재직하고 있는 정비사업지는 재건축사업지로 2008년 6월 10일 추진위구성승인을 받아 2023년 5월 25일자 이전고시를 해 지금은 사업부지외 도로확장 문제로 정비기반시설에 대한 전체 준공인가가 지연돼 완전한 이전고시를 하지 못하는 상황이다. 정비기반시설에 대한 이전고시의 지연과 2021년 하반기 이후 부동산 경기의 침체로 인해 조합보유분 아파트와 상가의 분양이 지연돼 공사비 일부도 미지급한 상태이다.
또한 2021년 말 신축 아파트의 매매가격은 조합원분양가의 약 3배에 이르렀다가 지금은 약 2배 수준의 가격을 유지하고 있지만 조합보유분의 매매가격 하락은 조합원들에게 추가 부담금을 발생시켰고, 2023년 6월에는 조합장을 제외하고 재임 중인 이사 전원의 연임이 부결되는 상황을 맞이했다. 조합원들은 1인당 평균 약 950만 원가량의 추가 부담금을 조합 집행부의 책임으로 돌려 비난하고 결과적으로 사업 기간이 2년 이상 지연되는 상황이 됐다.
조합은 임원들의 연임이 부결되어 다시 임원들을 선임하고자 했으나 조합원들은 후보등록을 피했고, 한 번의 총회 무산을 거쳐 그 후 6개월 만에 신임 임원을 선출했다. 많은 조합원들은 해당 시에 민원을 제기해 그 후 추가 1년간은 정상적 업무를 수행할 수 없는 상황이 됐다. 조합장은 건강상의 사유로 결국 사임했고, 직무대행체제로 약 4개월이 유지됐다.
조합의 대의원들은 직무대행체제로 진행되는 업무의 비효율적인 현황을 파악한 후, 사임한 전임 조합장의 재선임을 만장일치로 의결하고 결국 조합원총회에서 전임 조합장을 다시 선임하는 초유의 상황이 벌어졌다.
조합은 절차법에 따라 다양한 업무 수행을 위한 역할을 하게 되고 조합 설립 단계에서는 동의서 징구, 조합 설립 후 시공자 선정, 사업시행계획 및 관리처분계획 수립 등 일련의 과정을 거쳐 이전고시를 하고 조합 해산을 하게 된다.
사업시행자인 조합은 조합의 역할에 따라 착공 이후 다양한 경험을 하게 된다. 건설 관리 등 시공자에 대한 공사 관리를 하는 조합은 착공 이후 험난한 과정을 거치게 되나, 시공자의 시공에 대해 관심이 없는 사업시행자는 시공자와 갈등 없이 평안한 시간을 보내게 된다. 시공자는 사업시행자의 무관심을 원한다.
관심 있는 사업시행자는 더 완벽한 건축을 할 수 있고 조합원들에게 가치로 산정할 수 없는 이익을 가져다준다. 사업시행자는 준공인가를 받을 때 사업지 내 주택 단지와 정비기반시설부지에 대한 판단을 해야 입주 시기를 맞출 수 있다. 원만하게 사업이 진행돼 시기를 맞춘다면 더할 나위 없이 완벽하다. 하지만 대부분 사업시행자는 여러 이유로 주택 단지와 정비기반시설부지의 준공인가를 다 받을 수 없는 상황에 직면한다.
정상적인 입주 시기를 맞추고 수분양자에게 소유권을 이전하기 위해서는 주택 단지에 대한 이전고시를 받아야 한다. 주택 단지만의 이전고시는 도시정비사업에 있어 당연하다. 다만 필자의 사업지처럼 다양한 이유로 사업부지 밖의 도로 확장에 대한 민원의 미해결로 주택 단지에 대한 이전고시를 했음에도 불구하고 일부 정비기반시설에 대한 준공인가를 받지 못해 조합 해산 업무를 진행하지 못하고 있는 곳도 존재한다.
사업시행자가 조합을 운영하는 과정에 조합 집행부의 역할은 절대적이다. 일부 조합원들은 조합 집행부의 역할을 곡해해 다양한 수단으로 역할 수행을 방해하지만, 결과는 고스란히 조합원들이 떠안게 된다. 필자의 사업지는 전임 조합장이 사임하고 재선임되는 동안 업무 차질로 인한 공백이 2년 이상 발생했다. 그 불이익은 고스란히 조합원들의 몫이다. 하지만 아무도 그 책임을 지지 않는다.
필자는 조합장 업무를 다시 시작하면서 조합 업무를 수행하고 있는 독자에게 당부하고자 하는 말이 있다. 먼저 역량 강화이다. 조합 업무는 여러 이유로 장기간 지연된다. 그 이유는 조합원 간 갈등, 조합 집행부 내 갈등, 조합과 시공자 간 갈등 등 다양하지만 해결 방법은 하나로 귀결된다. 조합 역량을 강화하면 어려운 위기를 슬기롭게 극복할 수 있고, 위기를 타개할 힘이 생기는 것이다. 곧 위기는 기회이다.
다음은 사업에 대한 장기적인 플랜을 가져야 한다. 도시정비사업은 절차법에 따라 조합 설립 이후 시공자를 선정하고 사업시행계획을 수립하게 된다. 먼저 조합설립동의서 징구 과정은 토지등소유자와 친밀하게 접근하고 동화될 수 있는 시간으로 모두의 마음을 읽어야 한다. 사업시행계획은 전체적인 조합 업무를 결정하고, 시공자의 관리는 조합원들을 하나로 만드는 기회이다. 단계별 조합이 해야 할 일들을 사전에 인지한 장기적인 플랜을 가져야 한다.
마지막으로 어떠한 상황에서도 흔들리지 않아야 한다. 조합장의 역할은 조합 집행부의 역할이자 조합원들의 역할이다. 조합장의 모습이 조합원들의 모습이라 생각하고 확신을 가져야 한다. 또 조합 업무를 수행하면서 조합원들과 갈등을 겪게 되는데 조합장이 조합원을 이길 순 없다. 조합의 주인은 조합원이라는 생각을 바탕으로 항상 존중하는 리더십을 발휘해야 한다.
조합장 업무를 다시 시작하면서 지난 세월이 파노라마처럼 스쳐 간다. 가장 힘들었던 시간은 부동산 경기의 침체로 사업을 포기해야 하는 것이 아닌가란 시점이었으며 도시정비사업은 이익과 관련된 문제로 혼자라는 사실을 느낄 때 항상 힘들다. 도시정비사업의 주인은 조합원이고, 사업의 성공은 조합 집행부에 있다는 사실을 다시금 일깨우게 된다.
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